Ertragswertverfahren Rechner (vereinfachte ImmoWertV-Logik)
Berechne den Ertragswert einer vermieteten Immobilie auf Basis von Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Hinweis: Dieses Tool dient der Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Standardverfahren zur Wertermittlung von Renditeimmobilien, also Objekten, bei denen die laufenden Mieteinnahmen im Mittelpunkt stehen. Dazu zählen vor allem Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie gewerblich genutzte Immobilien.
Im Kern beantwortet das Verfahren eine einfache Frage: Welchen heutigen Wert hat die Immobilie, wenn man ihre künftigen Erträge berücksichtigt? Dafür werden Ertrag und Bodenanteil getrennt betrachtet.
So funktioniert der Rechner
1) Jahresrohertrag eingeben
Trage die Summe aller jährlichen Mieteinnahmen ein (Soll-Miete), inklusive Nebenerlöse wie Stellplätze, sofern sie dem Objekt zuzuordnen sind.
2) Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten abziehen
Hierzu zählen beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Mietausfallwagnis, soweit diese nicht auf Mieter umgelegt werden.
3) Bodenwert und Liegenschaftszins berücksichtigen
Aus Bodenwert und Liegenschaftszinssatz ergibt sich die sogenannte Bodenwertverzinsung. Dieser Betrag wird vom Jahresreinertrag abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu erhalten.
4) Restnutzungsdauer über den Vervielfältiger kapitalisieren
Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Damit werden die zukünftigen Erträge auf den heutigen Wert abgezinst.
Verwendete Formel im Überblick
- Jahresreinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
- Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag − Bodenwertverzinsung
- Vervielfältiger = ((1+i)n − 1) / (i × (1+i)n)
- Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger
- Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Endwert = Vorläufiger Ertragswert × Marktanpassungsfaktor
Dabei ist i der Liegenschaftszinssatz in Dezimalschreibweise (z. B. 0,035) und n die Restnutzungsdauer in Jahren.
Kurzes Beispiel
Bei einem Jahresrohertrag von 48.000 €, Bewirtschaftungskosten von 9.000 €, einem Bodenwert von 250.000 €, einem Liegenschaftszins von 3,5 % und 35 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich:
- Jahresreinertrag: 39.000 €
- Bodenwertverzinsung: 8.750 €
- Gebäudereinertrag: 30.250 €
- Gebäudeertragswert (je nach Vervielfältiger): deutlich über 500.000 €
- Gesamter Ertragswert: Bodenwert + Gebäudeertragswert
Das genaue Ergebnis berechnet der Rechner automatisch anhand deiner Eingaben.
Typische Fehler beim Ertragswertverfahren
- Zu optimistische Mieteinnahmen (statt marktüblicher, nachhaltig erzielbarer Miete).
- Bewirtschaftungskosten unvollständig angesetzt.
- Falscher Liegenschaftszinssatz für die Objektart bzw. Lage.
- Restnutzungsdauer pauschal statt objektspezifisch gewählt.
- Bodenwert aus veralteten Bodenrichtwerten abgeleitet.
Abgrenzung zu anderen Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren
Eignet sich besonders bei vielen vergleichbaren Kaufpreisen (z. B. Eigentumswohnungen in standardisierten Lagen).
Sachwertverfahren
Wird häufig bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt, wenn die Ertragsorientierung nicht im Vordergrund steht.
Ertragswertverfahren
Ist die erste Wahl bei Renditeobjekten, da die Kapitalisierung der Erträge den wirtschaftlichen Kern der Immobilie widerspiegelt.
FAQ
Ist das Ergebnis ein offizieller Verkehrswert?
Nein. Es ist eine fundierte Näherung zur schnellen Orientierung und Vorbereitung von Investmententscheidungen.
Welche Zahl ist am wichtigsten?
In der Praxis sind nachhaltige Miete, korrekter Liegenschaftszins und realistische Kostenansätze die größten Werttreiber.
Kann ich den Marktanpassungsfaktor leer lassen?
Ja. Standard ist 1,00. Wenn ein lokaler Gutachterausschuss oder deine Marktanalyse einen Faktor empfiehlt, kannst du ihn hier direkt berücksichtigen.