Steuer auf Mieteinnahmen berechnen (Deutschland)
Gib deine jährlichen Werte ein. Der Rechner liefert eine schnelle Schätzung deiner Steuerlast aus Vermietung und Verpachtung.
Wie funktioniert ein Versteuerung-Mieteinnahmen-Rechner?
Bei der Vermietung zählt steuerlich nicht einfach nur die Kaltmiete. Entscheidend ist der Überschuss aus Vermietung und Verpachtung: Einnahmen minus abziehbare Kosten. Genau dabei hilft dir dieser Rechner. Er zeigt dir, ob du voraussichtlich steuerpflichtige Einkünfte oder einen steuerlichen Verlust erzielst.
Gerade bei finanzierten Immobilien unterschätzen viele Vermieter, wie stark Zinsen, AfA und laufende Kosten die Steuerlast beeinflussen. Ein schneller Vorab-Check spart Zeit und macht deine Jahresplanung realistischer.
Welche Eingaben sind wichtig?
1) Einnahmen
- Jährliche Kaltmiete: Summe der vertraglichen Netto-Mieten pro Jahr.
- Sonstige Einnahmen: Zum Beispiel Nachzahlungen oder weitere umlagefähige Beträge.
- Leerstand: Zur realistischeren Planung wird ein Ausfall in Prozent abgezogen.
2) Abziehbare Werbungskosten
- Schuldzinsen aus dem Immobilienkredit
- Instandhaltung und Reparaturen
- Nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltung, Versicherungen
- AfA (Absetzung für Abnutzung)
- Weitere Kosten wie Steuerberatung, Fahrtkosten, Kontoführung
3) Persönlicher Steuersatz
Die Einkünfte aus Vermietung werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Der Rechner nutzt dafür den eingegebenen Grenzsteuersatz als Näherung.
Berechnungslogik in Kurzform
Die Schätzung folgt diesem Schema:
- Effektive Einnahmen = (Kaltmiete + sonstige Einnahmen) − Leerstand
- Gesamtkosten = Zinsen + Instandhaltung + Verwaltung + AfA + weitere Kosten
- Steuerliche Einkünfte = Effektive Einnahmen − Gesamtkosten
- Einkommensteuer = positive Einkünfte × Grenzsteuersatz
- Optional: Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer auf die Einkommensteuer
Typische Fehler bei der Steuerplanung von Vermietern
- Warmmiete statt Kaltmiete als Ausgangswert verwenden
- AfA vergessen oder falsch berechnen
- Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten verwechseln
- Keine Reserve für Leerstand oder Mietausfall einplanen
- Brutto-Rendite mit Netto-Steuerergebnis verwechseln
Praxis-Tipp für realistische Ergebnisse
Nutze für deine Planung drei Szenarien: optimistisch (wenig Reparaturen), realistisch (durchschnittliche Kosten) und konservativ (höherer Leerstand + größere Instandhaltung). So bekommst du ein Gefühl dafür, wie stabil dein Cashflow nach Steuern wirklich ist.
FAQ: Versteuerung von Mieteinnahmen
Muss ich bei negativem Ergebnis Steuern zahlen?
In der Regel nicht. Ein negativer Überschuss kann als Verlust wirken und andere Einkünfte mindern (je nach persönlicher Situation und steuerlicher Prüfung).
Ist die AfA ein echter Geldabfluss?
Nein, die AfA ist eine rechnerische Abschreibung. Sie mindert aber dein steuerpflichtiges Ergebnis und damit häufig die Steuerlast.
Ersetzt der Rechner die Steuererklärung?
Nein. Er dient als schnelle Orientierung. Für verbindliche Werte sind Steuerbescheid, Anlage V und ggf. professionelle Beratung entscheidend.